30萬做日本業主 拆解收租開民宿置業陷阱
發布時間： 2017/03/27 13:26
最後更新： 2017/03/31 12:42
香港樓價長期高企難上車，花上300萬可能買到新界的小小蝸居，所以愈來愈多港人投資海外物業。日圓滙價近年徘徊在7算左右上落，加上港人愛到日本旅遊，日本物業成為港人投資新寵。但如何投資日本物業才是精明？TOPick請來東日日本物業顧問集團銷售經理麥靜雯(Ivone)，分享日本物業買賣陷阱及貼士。
1. 日本物業投資現況
Ivone分享現時客戶群大約分為兩種，年輕一群多為單身或新婚夫婦，主要打算放租，有固定租金收入，穩陣為主。不過，資本有限，所以不傾向投資樓價較高的市內核心地段。
上了年紀的客戶，有部分因為覺得香港前景不明朗而沽售香港物業，於日本尋求升值能力高的物業，多為200至300萬港元的樓盤。
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2. 日本物業地段及回報率
問到投資日本物業哪個地段最好，Ivone首要推薦東京23區：
始終東京最保值，因為東京是日本首都兼重要商業區，加上2020年東京奧運及日本賭場合法化，雖然賭場選址未落實，但東京和大阪呼聲最高。
另外，東京的流動人口高，租務需求大，現時東京房屋的空置率低於10%。東京有3大核心地區：港區、千代田區、中央區，為東京物業最貴的地段：
- 港區特色：代表地區六本木為高級商廈區
- 千代田區特色：商業區、皇宮所在地，住宅供應量少
- 中央區特色：代表地區銀座為名店區
於以上核心地區置業，大約300萬港元可購入一個200至250呎開放式單位。Ivone表示，該3個核心地區的主要租客多為於當地創業的老闆或行政人員，租客質素較高，而回報率大約3.5至4%，較適合放租。
如果偏好平價民生區，可考慮板橋區、練馬區或世田谷區，300呎以下的單位一般由50多萬至100萬港元不等，而大單位700多呎至800呎左右亦售大約400萬港元，豐儉由人，整體而言勝在價位低。
如果本身物業有租客入住，未必能安排入內睇樓。不過可參考物業的資料、地段、大廈外型等再作考慮，而Ivone指公司會做好一連串的資料搜集，包括查清楚單位是否凶宅，讓整個買賣過程能在香港完成。
3. 港人買日本樓可做按揭？
有港人於日本置業前會擔心有關按揭問題，但Ivone解釋，日本置業與香港置業不同，申請按揭時沒有壓力測驗，會參考申請者的入息薪金及信貸紀錄。如果物業於東京23區內，樓齡不是太舊，價值約港元150至160萬，一般可做到50%的按揭，而個別銀行更可做到60%按揭，利率約為2.5%至3%。
一般日本銀行不能為未有日本居留許可證的外國人提供樓宇按揭服務，客戶可透過中國銀行東京分行，第一商業銀行股份有限公司或歐力士(亞洲)有限公司承造按揭。
不過，外國人的按揭貸款年期上期為15年，假設買入250萬港元的物業，供15年，即月供約8,300港元。
另外，Ivone表示有業主會選擇抵押貸款，先付清物業價錢(Full pay)，再以物業為抵押向銀行貸款，銀行的放債風險較低，所以銀行估價會比較足，比按揭貸款會更加「手鬆」。
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4. 日本置業有甚麼稅務、開支？
Ivone表示，於日本置業的律師費、經紀佣金等交易開支約為樓價的8.5%，另外需每年繳交地方稅，以一個約200呎的開式單位計算，每年地方稅約4000港元。印花稅方面則視乎樓價，假設樓價為501萬至1,000萬日圓，印花稅為1萬日圓(大約698港元)。
如果把單位放租，每年需繳交租金收入稅，如果每年的租金收入為195萬日圓以下，稅率為5%。
而日本於賣樓時，需付資產增值稅。如果於買入物業5年內出售，需付扣減支出後的30%利潤；如果5年後才出售，則繳付扣減支出後的15%利潤。
5. 放租日本物業會遇上租霸？
業主放租最怕租霸，更何況不能親身打理海外物業，會否容易墮入租霸陷阱？
Ivone指日本的租霸個案比較少，一般住宅租約為2年期，而租客租樓時需付1至2個月的按金，另外需要提供詳細個人資料及擔保人資料，一旦租客欠租，擔保人需負上責任。如果連擔保人都不負責，就會由保險公司責任，但租客會列入黑名單上，再也難以租住其他房屋。
至於租務安排，港人可透過租務管理公司打理。Ivone表示公司可介紹租務管理公司，管理收費約為租金的5%，服務包括代支物業的管理費、處理租客問題、租客退租後收樓等。
另外，日本租樓傾向租「清水樓」，傢俱、裝修由租客自理。
6. 在日本置業可經營民宿？
除了放租，現時愈來愈多年輕一代的業主傾向置業後經營民宿，出租給旅客，地點愈近旅遊旺區的地鐵站愈好，例如東京旅遊區新宿、涉谷，大阪則為心齋橋，Ivone分享出一間位於大阪的民宿案例，大約260呎，樓價連裝修費約100萬。
業主可交由民宿管理公司代為經營民宿，以分紅方式支付管理費，於東京收入70%歸業主、30%歸管理公司；而於大阪則75%歸業主、25%歸管理公司。如果自己到日本旅行，可預留單位自住數天。
不過，根據現時日本對民宿仍未有發牌及監管機制，法例上而言仍是處於灰色地帶。加上日本人愛靜，萬一租客於單位內喧嘩、滋擾到鄰居，可能會被鄰居投訴而不得再經營。
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7. 於日本買樓可移民至日本？
雖然有港人想移民日本，但在日本置業並不像英國般可以入籍。Ivone指日本文化較保守，置業並不能移民在當地。
即使有港人於日本買入鋪位創業，有可能獲得住留證(逗留許可)，不過日本政府會按「1年、3年、5年」的方式續批簽證，但不代表可以擁有日本國籍。
8. 爛尾個案
不過，海外買樓始終有風險。Ivone分享曾有其他公司的客戶找她求助，表示以平價買入單位後才發現地點過份偏僻，加上單位呎吋太細，甚至只有97呎，而且樓齡舊，找不到租客，希望能找Ivone放盤。所以決定買樓前，應先了解清楚物業地點、樓齡等所有資料，以免「中伏」。
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